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公募REITs 2023年四季报发布前夕，陆续有REITs披露底层基础设施的经营表现。基于目前已公开披露的底层资产经营情况，各资产类别间的分化仍然明显：高速公路通行费收入环比改善、保障房延续稳健运营、其余产权类基础设施经营表现有喜有忧。考虑到当前市场内生问题尚存、投资者情绪较弱等因素，基本面的边际走弱或极易被放大，建议投资者在市场波动加剧中布局分子端稳健的资产。

市场回顾：公募REITs市场延续跌势，特许经营权REITs表现出相对韧性。上周，中证REITs指数继续回落，读数报收698.73点，周下跌4.23%。其中，国君城投宽庭保租房REIT正式上市；富国首创水务REIT、中金山高REIT和中航京能光伏REIT涨幅靠前；仓储物流板块整体跌幅靠前。

政策及重要公告梳理：多只REITs陆续披露2023年四季度及全年底层资产经营数据，资产间表现延续分化。具体来看：高速公路REITs——已披露2023年12月数据的5只REITs底层资产路费收入实现了不同程度的环比回升，体现高速公路运营的持续修复；能源REITs——鹏华深圳能源REIT全年维度下的整体运营保持平稳。单就2023年四季度，底层资产上网电量和电费收入均同比下降，主要原因为该项目“以气定产”，在2023年前三季度上网电量同比上升的情况下，四季度用气量及相应上网电量同比下降；产业园区REITs——博时蛇口产园REITs、华夏合肥高新产园REIT、以及华夏和达高科REIT的各底层资产在出租率指标方面表现良好，在租金水平方面则有所分化；仓储物流REITs——红土盐田港REIT整体运营情况仍相对稳定；保障房REITs——红土深圳安居REIT四个子项目出租率均在1个百分点以内波动，显示出保障房REIT经营的较强稳定性。

公募REITs策略思考：公募REITs 2023年四季报发布前夕，陆续有REITs披露底层基础设施的经营表现。基于目前已公开披露的底层资产经营情况，各资产类别间的分化仍然明显：高速公路通行费收入环比改善、保障房延续稳健运营、其余产权类基础设施经营表现有喜有忧。考虑到当前市场内生问题尚存、投资者情绪较弱等因素，基本面的边际走弱或极易被放大，建议投资者在市场波动加剧中布局分子端稳健的资产。

风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。

市场回顾

公募REITs市场延续跌势，特许经营权REITs表现出相对韧性。上周，中证REITs指数继续回落，读数报收698.73点，周下跌4.23%。其中，国君城投宽庭保租房REIT正式上市；富国首创水务REIT、中金山高REIT和中航京能光伏REIT涨幅靠前，全周分别上涨5.88%、4.84%和0.97%。或是继续受到个别标的底层资产子项目续租租金不及预期、以及市场投资者情绪较弱的影响，仓储物流板块整体跌幅靠前。全周平均日度成交额达4.15亿元，较前周均值下跌2.5%；全周平均换手率为1.41%，较前周均值下跌0.13个百分点。

政策及重要公告梳理

多只REITs陆续披露2023年四季度及全年底层资产经营数据，资产间表现延续分化：

1．高速公路REITs——截至2024年1月15日，包括浙商沪杭甬REIT、国金中铁建REIT、华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT和华夏越秀高速REIT已披露2023年12月底层资产运营数据，因低基数影响，各底层资产路费收入同比高增。从环比维度来看，以上各REIT底层高速公路的路费收入也实现了不同程度的环比回升，体现高速公路运营的持续修复。

2．能源REITs——截至2024年1月14日，鹏华深圳能源REIT披露了2023年四季度及全年的底层资产运营数据。单就2023年四季度，底层资产上网电量和电费收入均同比下降，主要原因为该项目“以气定产”，在2023年前三季度上网电量同比上升的情况下，四季度用气量及相应上网电量同比下降。全年维度下，项目上网电量同比增长0.9%、电费收入同比增长3.27%，整体运营保持平稳。

3．产业园区REITs——已披露底层资产运营数据的REITs中：博时蛇口产园REITs的万海大厦、万融大厦和招光租赁三个子项目的出租率在2023年四季度实现稳步回升。租金方面，万海大厦2023年四季度的平均月租金较二、三季度相比小幅提高、万融大厦2023年四季度的平均月租金较2023年前三季度相比偏低、招光租赁项目的租金水平则基本保持稳定；根据华夏合肥高新产园REIT基金公告，“2023 年下半年，合肥创新产业园一期项目整体出租率平均值为 90.84%，高于项目估值模型出租率预测值 88.58%”。此外，高新君道项目12月当月出租率下降主要由于该项目“前期习惯将合同期限签约至自然年度末，高新君道项目部分租约在2023年12月集中到期”；华夏和达高科REIT的药谷一期研发办公及配套商业、配套公寓和孵化器项目在2023年12月末的时点出租率分别达99.37%、98.77%和81.56%。租金方面，前述子项目在2023年四季度的平均月租金较三季度水平有一定提升。

4．仓储物流REITs——截至2024年1月14日，红土盐田港REIT披露了2023年四季度及全年的底层资产运营数据。因2023年10月有租赁合同正常到期，四季度的出租率水平整体较三季度相比有所下降，但12月末的时点出租率已有边际回升，整体运营情况仍相对稳定。

5．保障房REITs——截至2024年1月14日，红土深圳安居REIT披露了2023年四季度及全年的底层资产运营数据。从月末时点出租率来看，相较于2023年9月末的读数，12月末，安居百泉阁和安居锦园的出租率有微幅下降、保利香槟苑的出租率持平、凤凰公馆的出租率则有微幅提升。整体来看，四个子项目出租率均在1个百分点以内正常波动，显示出保障房REIT经营的较强稳定性。

嘉实京东仓储REIT公布风险缓释措施相关公告以提振市场信心，各地方政府继续鼓励公募REITs发行。存量REITs方面，针对武汉项目续租租金下降以及近期标的二级市场价格跌幅较深，嘉实京东仓储REIT一方面发布原始权益人和基金管理人增持计划；另一方面披露风险缓释措施，具体包括运营管理机构全额承担因武汉项目新签租约形成的租金收入差额、提前展开重庆项目和廊坊项目主要承租人续租谈判。政策方面，2024年1月8日-14日当周，包括陕西省人民政府、北京市发改委、广东省人民政府均出台相关政策，其中均大力支持当地基础设施尝试发行公募REITs。

公募REITs策略思考

公募REITs 2023年四季报发布前夕，陆续有REITs披露底层基础设施的经营表现。基于目前已公开披露的底层资产经营情况，各资产类别间的分化仍然明显：高速公路通行费收入环比改善、保障房延续稳健运营、其余产权类基础设施经营表现有喜有忧。考虑到当前市场内生问题尚存、投资者情绪较弱等因素，基本面的边际走弱或极易被放大，建议投资者在市场波动加剧中布局分子端稳健的资产。

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。

附录

本文节选自中信证券研究部已于2024年1月15日发布的《公募REITs市场面面观20240115 - REITs 年末经营数据披露哪些信息？》报告，具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

重要声明：

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